Spoluvlastník je v insolvenci: co to znamená pro můj podíl?

Co insolvence spoluvlastníka znamená pro ostatní spoluvlastníky

Spoluvlastnictví je upraveno v § 1115 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Každý spoluvlastník vlastní svůj podíl samostatně a za dluhy jednoho spoluvlastníka neručí ostatní. Insolvence proto nepostihuje váš majetek, ale jen podíl dlužníka.

Do majetkové podstaty podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. patří majetek dlužníka, tedy i jeho spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Správce jej sepíše a později zpeněží. Podstatné je, že nesepisuje ani neprodává nemovitost jako celek, pokud se na tom spoluvlastníci nedohodnou. Zpeněžit lze jen to, co patřilo dlužníkovi.

V praxi se tedy mění osoba na druhé straně: o společné věci už nejednáte s dlužníkem, ale se správcem, a po zpeněžení s novým nabyvatelem podílu.

Co se děje s podílem dlužníka a kdo o něm rozhoduje

Po zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládání s majetkem, který může patřit do podstaty (§ 111 insolvenčního zákona). Po prohlášení konkursu (§ 229 insolvenčního zákona) vykonává oprávnění k majetkové podstatě správce. Dlužník tedy obvykle nemůže svůj podíl sám prodat, darovat ani zatížit.

Zahájení insolvenčního řízení má také vliv na exekuce. Podle § 109 insolvenčního zákona nelze po jeho zahájení pokračovat ve výkonu rozhodnutí ani exekuci postihující majetek patřící do podstaty. Pokud jste se obávali dražby dlužníkova podílu v exekuci, insolvence ji zpravidla zastaví a podíl se zpeněžuje v insolvenčním řízení. Souvislosti exekuce popisuje stránka Výkup podílu v exekuci.

Správce má za úkol zpeněžit podíl tak, aby co nejvíce uspokojil věřitele. Může jej nabídnout zájemcům, prodat ve veřejné dražbě, nebo – pokud je to pro podstatu výhodnější – usilovat o vypořádání spoluvlastnictví podle občanského zákoníku. Pokud má na podílu zástavní právo zajištěný věřitel, uplatní se zvláštní pravidla o zpeněžení zajištěného majetku.

Mám při prodeji dlužníkova podílu přednostní právo?

Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno. Dnes trvá jen po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku). Podrobnosti najdete na stránce Předkupní právo spoluvlastníků.

Z toho plyne praktický závěr: zpravidla nemáte zákonný nárok, aby vám správce podíl dlužníka nejprve nabídl. Může se tak stát, že podíl koupí cizí osoba, kterou jste si nevybrali. Správce vám jej ale nabídnout smí a často je to přirozený postup, protože jste zájemce, pro kterého má podíl největší využitelnost. Neváhejte se správci ozvat sami a projevit zájem.

Kdy se podíl prodávat nemusí

Pro vás platí jednoduché pravidlo: váš podíl prodávat nemusíte. Insolvence jiného spoluvlastníka vás k prodeji nenutí a správce jej nemůže zpeněžit.

Také podíl samotného dlužníka se nemusí vždy prodat. Záleží na způsobu řešení úpadku:

• Konkurs – podíl dlužníka se zpravidla zpeněží.
• Oddlužení – dlužník může splácet věřitelům z příjmů a majetek, včetně podílu, se zpeněžit nemusí. Záleží na schváleném způsobu oddlužení a na rozhodnutí soudu.
• Reorganizace nebo jiné řešení – nakládání s majetkem určuje schválený plán.

Informace o tom, kterým způsobem se úpadek řeší, najdete v insolvenčním rejstříku. Předvídat konkrétní postup bez znalosti spisu ale nelze.

Pokud jsou dlužník a jeho manžel spolu ve společném jmění manželů, mohou se uplatnit zvláštní pravidla insolvenčního zákona o jeho zániku. Takový případ je vhodné posoudit individuálně.

Jak se bránit nežádoucímu spoluvlastníkovi

Úplně zabránit prodeji dlužníkova podílu nelze. Můžete ale postupovat aktivně:

1. Sledujte insolvenční rejstřík. Zjistíte, zda a v jaké fázi je řízení, kdo je správcem a jaká je lhůta pro přihlášky.
2. Kontaktujte správce. Sdělte mu, že máte zájem podíl koupit, případně že chcete nabídnout společný prodej celé nemovitosti.
3. Přihlaste své pohledávky. Pokud máte vůči dlužníkovi pohledávku, například za náklady vynaložené na společnou věc, přihlaste ji v zákonné lhůtě. Jinak o ni můžete přijít.
4. Zvažte vypořádání. Zrušení spoluvlastnictví dohodou nebo soudem popisuje stránka Vypořádání spoluvlastnictví.
5. Hlídejte užívání a správu. O běžné správě rozhoduje většina podle velikosti podílů (§ 1128 občanského zákoníku). Správce vstupuje do postavení dlužníka a je třeba s ním jednat o nákladech i užívání.

Pokud nemáte prostředky na koupi dlužníkova podílu a nechcete sdílet nemovitost s neznámým nabyvatelem, může být řešením prodej vašeho podílu.

Prodej vlastního podílu při insolvenci spoluvlastníka

Svůj podíl můžete prodat kdykoli a souhlas dlužníka ani správce nepotřebujete. Jednání o prodeji ovšem ovlivní, že kupující bude nemovitost sdílet se správcem nebo budoucím nabyvatelem. Podíl se obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti a cenu určuje hlavně využitelnost, ne jen poměr z hodnoty celku. Neuvádíme proto žádné orientační částky; záleží na konkrétní nemovitosti.

Při prodeji dbejte na tyto body:

• Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.
• Platbu je vhodné vést bezhotovostně přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).
• Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). Dopady prodeje na daň z příjmů, například časový test a bydlení, posuďte podle zákona č. 586/1992 Sb. s Finanční správou nebo daňovým poradcem.

U nás obdržíte písemnou nabídku do 24–48 hodin se zdůvodněním ceny. Ocenění je nezávazné a zdarma a v prvním kroku není potřeba list vlastnictví. Ostatní spoluvlastníky nekontaktujeme, dokud to není nutné, advokátní smlouvy i úschova jsou v ceně a peníze při podpisu u standardních podílů. Další otázky zodpovídá stránka Časté dotazy.