Prodej podílu v průběhu soudního řízení o vypořádání: co musíte vědět

Lze podíl prodat, když už běží soud o vypořádání?

Spoluvlastník může svým podílem nakládat – prodat jej, darovat nebo zatížit – i za trvání soudního řízení. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. nestanoví, že by návrh na zrušení spoluvlastnictví podle § 1140 a násl. omezoval převod podílu. Žádný zákaz převodu nevzniká ani samotným podáním žaloby.

Jiná situace nastává, pokud na podílu váznou omezení z jiných důvodů, například exekuční příkaz, zástavní právo nebo insolvenční řízení. Tam může být nakládání s podílem omezeno nebo vyloučeno podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. či insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. Více k tomu najdete na stránce Výkup podílu v exekuci.

Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno v roce 2020. Zůstává jen v omezené podobě u podílu, který vznikl děděním, a to po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku). Pokud tato lhůta už uplynula, ostatní spoluvlastníci nemají právo vstoupit do koupě. Podrobnosti viz předkupní právo spoluvlastníků.

Co se stane se soudním sporem po prodeji

Prodej podílu spor automaticky neukončuje. Řízení se vede o konkrétní věci a o konkrétním spoluvlastnickém vztahu, proto pokračuje, dokud soud nerozhodne, nebo dokud není vzat návrh zpět či uzavřena dohoda.

Postavení kupujícího upravuje občanský soudní řád č. 99/1963 Sb., zejména § 107a. V praxi jsou možné tyto varianty:

• Prodávající zůstává účastníkem řízení – i když už vlastníkem podílu není, může být účastníkem dál a rozsudek se vztahuje i na kupujícího jako právního nástupce.
• Kupující vstoupí do řízení na místo prodávajícího – o jeho vstupu rozhoduje soud usnesením podle podmínek § 107a, zpravidla na návrh a za předpokladu souhlasu dosavadního účastníka.
• Spor skončí dohodou nebo zpětvzetím návrhu – například pokud kupující s ostatními spoluvlastníky dojedná vypořádání jinak.

Přesný procesní postup se vždy odvíjí od stavu konkrétního řízení, proto jej doporučujeme předem konzultovat s advokátem, který zná spis.

Jak se k prodeji staví soud

Soud prodej podílu nehodnotí jako překážku řízení a nezkoumá, zda je kupní cena přiměřená. Zajímá ho, kdo je v době rozhodování vlastníkem a kdo je účastníkem. Proto je důležité soudu změnu oznámit a doložit ji, jinak by mohlo dojít k rozhodování o osobě, která už vlastníkem není.

Při rozhodování o zrušení spoluvlastnictví soud postupuje podle § 1140 a násl. občanského zákoníku. Zásadně přihlíží k tomu, zda je věc rozdělitelná, a může ji rozdělit, přikázat jednomu ze spoluvlastníků za náhradu, nebo nařídit prodej ve veřejné dražbě. V dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu, pro exekuce přiměřeně). Kupující podílu se proto musí smířit s tím, že výsledek sporu může vést i k nuceném prodeji celé nemovitosti.

Obecný přehled variant najdete v článku Vypořádání spoluvlastnictví: dohoda, soud, nebo prodej podílu.

Kdy přechází vlastnictví a co hlídat při podpisu

Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí o vkladu rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba dvaadvacet dní. Po tuto dobu zůstává účastníkem sporu i vlastníkem stále prodávající.

Při koupi během řízení je vhodné ve smlouvě výslovně upravit zejména:

• prohlášení prodávajícího o stavu řízení a povinnost předat kupujícímu kopie podání a rozhodnutí,
• povinnost prodávajícího spolupracovat při vstupu kupujícího do řízení nebo při jeho zastupování,
• pravidla pro případ, že soud rozhodne jinak, než se strany domnívaly,
• úhradu již vzniklých nákladů řízení a jejich rozdělení.

Kupní cena by se měla platit bezhotovostně přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Postup od nabídky po podpis popisuje stránka Jak probíhá výkup podílu.

Rizika pro prodávajícího a pro kupujícího

Pro prodávajícího

• Nižší cena podílu. Podíl se obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti a cenu určuje hlavně využitelnost, ne jen poměr z hodnoty celku. Probíhající spor může tuto nejistotu ještě zvýraznit.
• Náklady řízení. O nákladech řízení rozhoduje soud podle občanského soudního řádu; je třeba s kupujícím jasně dohodnout, kdo co ponese.
• Daňové dopady. Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen nebo zdaněn podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., typicky podle časového testu nebo účelu bydlení. Konkrétní posouzení svěřte Finanční správě nebo daňovému poradci. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.).

Pro kupujícího

• Nejistý výsledek sporu. Soud může nařídit dražbu celé věci nebo ji přikázat jinému spoluvlastníkovi.
• Vázanost dosavadními úkony. Kupující nastupuje do řízení v tom stavu, v jakém se nachází.
• Skryté závazky. Před koupí je třeba prověřit list vlastnictví a případné zápisy o omezení, například poznámky nebo zástavní práva.

Pokud vás jako spoluvlastníka blokuje nesouhlas ostatních, přečtěte si i stránku Spoluvlastník nesouhlasí s prodejem.

Jak postupovat v praxi

Doporučený postup pro spoluvlastníka, který chce podíl prodat v průběhu řízení:

1. Připravte si žalobu nebo návrh, usnesení soudu a poslední podání, aby bylo možné posoudit stav věci.
2. Nechte si podíl nezávazně ocenit. Ocenění je zdarma a v prvním kroku není potřeba list vlastnictví. Písemnou nabídku se zdůvodněním ceny lze získat do dvaceti čtyř až čtyřiceti osmi hodin.
3. Nechte advokáta posoudit, jak budou ve smlouvě ošetřeny procesní otázky, tedy vstup kupujícího do řízení a náklady.
4. Cenu uhraďte přes advokátní úschovu; u standardních podílů jsou peníze k dispozici při podpisu.
5. Po vkladu do katastru oznamte změnu soudu a navrhněte další postup v řízení.

Diskrétnost je při sporu obzvlášť důležitá: ostatní spoluvlastníky nekontaktujeme, dokud to není nezbytné. Kontakt na nás najdete na stránce Kontakt.