Koupě podílu od dědice: kdy dědic nabývá práva a je to bezpečné?

Kdy dědic nabývá vlastnické právo k nemovitosti

Podle § 1479 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. dědic nabývá dědictví smrtí zůstavitele, pokud dědictví neodmítne. Vlastnické právo k zděděnému podílu tedy v zásadě vzniká již v tomto okamžiku a nečeká se na zápis do katastru nemovitostí. Je to rozdíl proti koupi, kde se vlastnictví nabývá až vkladem.

Tento obecný princip má ale praktický háček. Dokud neproběhne řízení o pozůstalosti, nemusí být jasné, kdo všechno je dědicem, zda platí závěť a co do dědictví patří. Dědic navíc může dědictví odmítnout (§ 1485 občanského zákoníku). Soud svým rozhodnutím pouze potvrzuje, kdo dědictví nabyl a v jakém rozsahu, a na jeho základě se stav zapíše do katastru.

Jaká práva má dědic během dědického řízení

Dědic je již během řízení nositelem dědického práva a může se řízení účastnit, uplatňovat své námitky a podílet se na dohodě o rozdělení dědictví. Jeho postavení je však do pravomocného skončení řízení nejisté, protože může být zpochybněno například:

• platnost nebo výklad závěti,
• existence dalšího dědice, včetně nepominutelného dědice,
• rozsah majetku a dluhů, které do dědictví patří,
• dohoda dědiců o tom, kdo co z dědictví získá.

Pokud dědictví nabývá více dědiců, vznikne nejprve společné vlastnictví a teprve dohoda nebo rozhodnutí soudu určí, komu která věc připadne. Podíl, který si dědic „představuje“, se proto může od výsledku řízení lišit.

Rizika koupě podílu před skončením řízení

Kdo koupí podíl dříve, než je dědictví pravomocně projednáno, přebírá nejistotu prodávajícího. Nejčastější rizika jsou tato:

• Změna okruhu dědiců. Objeví-li se pozdější závěť nebo další dědic, může být podíl prodávajícího menší, než se předpokládalo.
• Dluhy zůstavitele. Dědic za ně odpovídá v rozsahu stanoveném občanským zákoníkem a může být nucen je hradit, což ohrožuje i jeho majetek a schopnost smlouvu splnit.
• Nemožnost zápisu. Katastrální úřad zapisuje změnu na základě listin, které nabytí prokazují. Bez rozhodnutí o dědictví se může zápis zdržet nebo být zamítnut (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.).
• Úvěry, zástavy a exekuce. Na podílu mohou váznout zástavní práva nebo omezení z dřívější doby, případně i dluhy samotného dědice. Souvisí s tím i výkup podílu v exekuci.
• Neplatnost smlouvy. Pokud prodávající převádí právo, které nemá, hrozí spor o platnost smlouvy a vrácení peněz.

Samotný podpis smlouvy navíc kupujícímu vlastnictví nezakládá. Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí; katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Předkupní právo a postavení ostatních spoluvlastníků

Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno novelou občanského zákoníku. Pokud však podíl vznikl děděním, trvá předkupní právo šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku). Prodej v této době proto musí tento limit zohlednit, jinak hrozí spor s ostatními spoluvlastníky. Podrobnosti najdete na stránce o předkupním právu spoluvlastníků.

Při přípravě prodeje také záleží na tom, že hodnota podílu se neposuzuje jen jako poměr z ceny celku. Podíl se obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti a cenu určuje hlavně využitelnost.

Jak postupovat bezpečně

Bezpečnost koupě podílu od dědice stojí na ověření tří věcí: že dědic skutečně dědictví nabyl, že se podíl dá zapsat a že cena bude vyplacena až při jistotě převodu. Prakticky se vyplatí:

1. vyžádat pravomocné usnesení o dědictví a ověřit rozsah podílu v katastru nemovitostí,
2. zjistit, zda na podílu neváznou zástavy, exekuce nebo jiná omezení,
3. sepsat smlouvu advokátem a použít advokátní úschovu, nikoli hotovost; hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.),
4. u prodeje ze strany dědice zvážit daňové dopady podle zákona č. 586/1992 Sb. (časový test, bydlení); konkrétní situaci posoudí Finanční správa nebo daňový poradce.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), takže se kupující s ní nemusí potýkat.

Co můžete udělat jako dědic, který chce prodat

Pokud řízení ještě běží a potřebujete situaci vyřešit, začněte nezávazným orientačním oceněním. Ocenění je nezávazné a zdarma a v prvním kroku není potřeba list vlastnictví. Písemnou nabídku se zdůvodněním ceny zpravidla připravujeme do 24–48 hodin a ostatní spoluvlastníky nekontaktujeme, dokud to není nutné. K převodu dochází až po prokázání nabytí dědictví; u standardních podílů jsou peníze k dispozici při podpisu a advokátní smlouvy i úschova jsou v ceně.

Více o zděděných podílech najdete na stránce výkup podílu z dědictví, postup popisuje část jak probíhá výkup podílu a další odpovědi jsou v často kladených dotazech.