Jakou cenu za podíl dostanu, když je na domě nebo bytě nájemník?

Proč nájemník cenu podílu obvykle snižuje

Cenu podílu určuje především to, co s ním může kupující reálně dělat, a nájemník možnosti kupujícího zužuje.

Podíl se obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti. Kupující nezískává konkrétní část domu ani byt, ale ideální podíl, a o společné věci rozhoduje spolu s ostatními spoluvlastníky (§ 1126 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Pokud je nemovitost obsazená nájemníkem, odpadá i teoretická možnost, že by ji nový spoluvlastník sám užíval nebo vedle ostatních bydlel.

Jinak řečeno: u volné nemovitosti kupující počítá s užíváním nebo s dohodou o užívání, u pronajaté musí počítat s tím, že jeho výnos je omezen nájemným, které se dělí podle podílů, a s tím, že nájem nelze ukončit na jeho přání.

Co se stane s nájmem, když podíl prodáte

Prodejem podílu nájemní vztah nezaniká; nájemník bydlí dál a nový spoluvlastník vstupuje do poměrů, které už existují.

Občanský zákoník v § 2221 počítá s tím, že při převodu pronajaté věci nájem trvá a na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele. U podílu se to projeví tak, že nový spoluvlastník se stává jedním z pronajímatelů a podílí se na výnosech i nákladech podle velikosti podílu. Nájemník tedy žádnou „výpověď“ nedostane a kupující s tím musí kalkulovat.

Vlastnické právo přitom přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba dvaadvacet dní. Do té doby jste pronajímatelem vy a nájemné dál náleží vám podle vašeho podílu.

Faktory, které cenu snižují

Nejvíce cenu snižují nejistota ohledně nájmu a omezená možnost kupujícího výnosy ovlivnit.

• Nájem na dobu neurčitou za nízké nájemné. Kupující nemá jak výnos zvýšit a ukončení nájmu je u bytu právně omezené (§ 2235 a násl. občanského zákoníku).
• Chybějící nebo nejasná smlouva. Ústní dohoda, nejasně vymezené užívání či nájem uzavřený bez vědomí ostatních spoluvlastníků znamená právní riziko.
• Dluh na nájemném nebo spor s nájemníkem. Kupující přebírá nejistotu, zda a kdy bude vše vyřešeno.
• Nájemník je příbuzný některého ze spoluvlastníků. Takový nájem bývá často za nestandardních podmínek.
• Špatný technický stav a nutné opravy. Náklady se hradí podle podílů a nájemné je nemusí pokrýt.
• Malý podíl. Při menšinovém podílu má kupující minimální vliv na správu; podrobnosti jsou na stránce o výkupu menšinového podílu.

Faktory, které cenu naopak podporují

Doložitelný, stabilní a řádně vyúčtovaný nájem může posouzení podílu zlepšit, i když diskont úplně neodstraní.

• Písemná nájemní smlouva podepsaná všemi spoluvlastníky nebo s jejich souhlasem.
• Pravidelně placené nájemné a přehledná evidence plateb.
• Nájemné odpovídající místním poměrům, ne výrazně pod nimi.
• Dohoda spoluvlastníků o správě, o rozdělení výnosů a nákladů.
• Dobrý technický stav, vyřešené vztahy se SVJ (u bytu) a čisté právní poměry bez zástavy či exekuce.
• Nájem na dobu určitou, který brzy končí, takže se nemovitost může uvolnit.

Právě proto se vyplatí připravit si smlouvu a doklady o platbách; usnadní to oceňování i jednání.

Pronajatá a volná nemovitost: srovnání ocenění

U volné nemovitosti se vychází z možnosti užívání a prodeje celku, u pronajaté z toho, jaký výnos a jaké omezení nájem přináší.

Nájem tedy nemusí být jen nevýhodou: kupující, který hledá výnos, může stabilní nájem ocenit. Rozhodující je kvalita nájmu, ne samotná jeho existence.

Jak vypadá ocenění a nabídka v praxi

Cena se odvíjí od hodnoty celku, velikosti podílu, kvality nájmu a toho, jak lze podíl využít.

Nezávazné ocenění je zdarma a v prvním kroku nepotřebujete list vlastnictví. Písemnou nabídku se zdůvodněním ceny dostanete do 24–48 hodin. Ostatní spoluvlastníky nekontaktujeme, dokud to není nutné. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno; u podílu vzniklého děděním trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku, viz předkupní právo spoluvlastníků).

Součástí je advokátní smlouva a úschova v ceně a při standardních podílech jsou peníze k dispozici při podpisu. Platba probíhá bezhotovostně; hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). U daně z příjmu z prodeje se řeší zejména časový test a bydlení; více ve zdroji Finanční správy nebo u daňového poradce (zákon č. 586/1992 Sb.).

Metodiku najdete na stránce ocenění podílu.

Co udělat teď

Připravte si podklady o nájmu a pošlete nám základní údaje o nemovitosti přes formulář pod článkem.

1. Zjistěte velikost svého podílu a typ nemovitosti (byt nebo dům).
2. Najděte nájemní smlouvu, výši nájemného a přehled plateb.
3. Zjistěte, zda o nájmu ví a souhlasí ostatní spoluvlastníci.
4. Vyplňte formulář pod článkem a popište situaci.
5. Posuďte písemnou nabídku s odůvodněním ceny; nic vás nezavazuje.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete přes formulář pod článkem.