Výkup podílu na bytě

Podíl na bytové jednotce, nebo družstevní podíl? Rozdíl, na kterém vše stojí

Byt v osobním vlastnictví je v katastru nemovitostí zapsaný jako jednotka. Podle § 1159 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. zahrnuje jednotka byt a podíl na společných částech nemovité věci, které jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Vlastní-li jednotku více lidí, má každý z nich spoluvlastnický podíl (například ½ jednotky). Takový podíl je zapsaný na listu vlastnictví a právě ten vykupujeme.

Družstevní byt je jiná situace. Dům i byt vlastní bytové družstvo a v katastru je jako vlastník zapsané družstvo. Člen družstva má družstevní podíl, se kterým je spojené právo nájmu bytu. Řídí se zákonem o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. a stanovami družstva. „Podíl na družstevním bytě" proto nelze vykoupit jako podíl na nemovitosti — na listu vlastnictví žádný takový podíl neexistuje. Převádí se celý družstevní podíl, a to podle pravidel zákona a stanov.

Jak to poznáte: v Nahlížení do katastru nemovitostí vyhledejte dům a jednotku. Je-li u jednotky jako vlastník uvedeno vaše jméno (případně se jmény dalších spoluvlastníků a zlomky), jde o osobní vlastnictví. Je-li vlastníkem celého domu družstvo, jde o družstevní byt. Pokud si nejste jistí, napište nám — ověříme to zdarma, a když půjde o družstevní byt, řekneme vám narovinu, že nejde o výkup podílu na nemovitosti.

SVJ a společné části domu: co s podílem na bytě kupujete

S jednotkou je neoddělitelně spojený podíl na společných částech domu — střecha, fasáda, schodiště, výtah, rozvody a obvykle i pozemek pod domem. Jeho velikost je uvedená v prohlášení vlastníka a na listu vlastnictví. Kdo kupuje podíl na jednotce, kupuje tedy i odpovídající díl podílu na společných částech. Samostatně ho prodat nelze.

V domech, kde vzniklo společenství vlastníků (SVJ), vystupuje jednotka vůči společenství jako celek: příspěvky na správu domu a zálohy na služby se předepisují na jednotku, ne na jednotlivé spoluvlastníky. Když jeden spoluvlastník zálohy přestane platit, nedoplatek se váže k celé jednotce a týká se i vás. Při prověrce proto zjišťujeme výši příspěvků, případné nedoplatky vůči SVJ, plánované opravy domu a úvěry společenství, které se splácejí z příspěvků vlastníků.

Jeden v bytě bydlí, druhý platí: užívání a náhrada

Byt se na rozdíl od domu se zahradou nedá rozumně užívat po částech. Typicky v něm bydlí jeden spoluvlastník — bývalý partner, sourozenec nebo rodič — a ostatní byt neužívají, ačkoli za něj podle velikosti podílu nesou náklady. Spoluvlastníci rozhodují o správě společné věci většinou počítanou podle velikosti podílů. Užívá-li jeden spoluvlastník byt nad rámec svého podílu bez dohody, mohou ostatní požadovat náhradu za užívání. Její výše se v praxi obvykle odvozuje od obvyklého nájemného připadajícího na podíl — podrobněji v článku náhrada za užívání společné nemovitosti.

Pro cenu podílu je obsazení bytu klíčové. Podíl se obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti a cenu určuje hlavně využitelnost, ne jen poměrná část hodnoty bytu. Prázdný byt, který lze s ostatními spoluvlastníky prodat, je využitelný lépe než byt obývaný spoluvlastníkem, který se nechce dohodnout. Jak naložit s nárokem na náhradu za minulé období — zda si ho ponecháte, nebo bude součástí obchodu — upravíme ve smlouvě.

Byt je pronajatý: nájemník, nájemné a prodej podílu

Pronajímá-li se byt, patří výnos z nájmu spoluvlastníkům podle velikosti podílů a ve stejném poměru nesou i náklady. Uzavření nájemní smlouvy je součástí správy bytu, o které rozhoduje většina počítaná podle podílů. Pokud nájemné vybírá jen jeden spoluvlastník a vám váš díl nevyplácí, máte nárok na podíl z výnosu.

Prodejem podílu nájem nekončí. Nájemník bydlí dál za dosavadních podmínek a nový spoluvlastník vstupuje do vašeho postavení. Kvůli prodeji tedy nepotřebujete souhlas nájemníka ani byt vyklízet. K nabídce se hodí nájemní smlouva, výše nájemného a kauce a informace o tom, kdo nájem inkasuje.

Typické situace: dědictví a rozvod

Dědictví. Několik dědiců zdědí jednu jednotku, nikdo v ní nechce nebo nemůže bydlet a zálohy SVJ, energie a daň z nemovitých věcí se platí dál. U spoluvlastnictví vzniklého děděním mají ostatní spoluvlastníci po dobu 6 měsíců od jeho vzniku předkupní právo (§ 1124 občanského zákoníku). Prodáváte-li dřív, musíte podíl nejdřív nabídnout jim. Podrobnosti v průvodci předkupním právem spoluvlastníků a na stránce podíl z dědictví.

Rozvod. Byt ze společného jmění manželů, který se nevypořádá včas, končí v podílovém spoluvlastnictví bývalých manželů. Jeden v bytě zůstane, druhý platí hypotéku nebo zálohy a nemá kde bydlet. Postup popisujeme na stránce výkup podílu po rozvodu. Je-li na bytě hypotéka, je zastavená obvykle celá jednotka — co to znamená pro prodej podílu, vysvětluje článek zástava spoluvlastnického podílu.

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, může kterýkoli z nich navrhnout soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (§ 1140–1147 občanského zákoníku). Byt fyzicky rozdělit nelze, takže soud jej přikáže jednomu ze spoluvlastníků za náhradu, nebo nařídí prodej. Srovnání cest najdete v průvodci vypořádání spoluvlastnictví.

Co si připravit k výkupu podílu na bytě

V prvním kroku stačí adresa, velikost podílu a informace, kdo byt užívá. List vlastnictví mít nemusíte — ocenění je nezávazné a zdarma. Pro písemnou nabídku a smlouvu se hodí:

• list vlastnictví jednotky — číslo jednotky, velikost podílu na jednotce i na společných částech, zástavy a další zápisy (dohledáme i sami),
• prohlášení vlastníka — vymezuje jednotky a společné části domu; je uložené ve sbírce listin katastru,
• údaje od SVJ nebo správce domu — výše měsíčních příspěvků a potvrzení, zda jsou nedoplatky,
• nabývací titul — usnesení o dědictví, dohodu nebo rozsudek o vypořádání společného jmění, kupní či darovací smlouvu,
• nájemní smlouvu, pokud je byt pronajatý,
• informace o hypotéce — banka, kdo úvěr splácí a přibližný zůstatek.

Jak výkup podílu na bytě probíhá a kdy dostanete peníze

1. Poptávka. Krátký formulář. Ostatní spoluvlastníky nekontaktujeme, dokud to není nutné.
2. Prověrka a písemná nabídka do 24–48 hodin. Ověříme, že jde o jednotku v osobním vlastnictví, a prověříme list vlastnictví, zástavy, předkupní právo a stav vůči SVJ. Nabídka obsahuje zdůvodnění ceny.
3. Podpis smlouvy u advokáta. Advokátní smlouvy a úschova jsou v ceně.
4. Výplata nebo složení do úschovy. U standardních podílů platíme při podpisu. Kde je zástava, nedoplatek nebo předkupní právo, skládá se kupní cena nebo její část do advokátní úschovy. Vše bezhotovostně — hotovost je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).
5. Vklad do katastru. Vlastnické právo přechází až vkladem. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), průměrně vklad trvá zhruba 22 dní.
6. Doplatek. Částka v úschově se uvolní po zápisu vkladu. Změna vlastníka se pak oznamuje SVJ nebo správci domu.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Zda vám z prodeje vznikne daň z příjmů, záleží hlavně na délce vlastnictví a na tom, zda jste v bytě bydleli; ověřte si to u Finanční správy nebo daňového poradce. Jak dojdeme k ceně, popisuje ocenění podílu.