Výkup podílu na rodinném domě

Dům, pozemek pod ním a zahrada: co všechno je na listu vlastnictví

Podle § 506 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. je stavba součástí pozemku, na kterém stojí. V katastru proto u rodinného domu typicky najdete stavební parcelu (zastavěná plocha a nádvoří) s domem a vedle ní samostatné parcely: zahradu, ostatní plochu, dvůr nebo příjezd. Každá parcela je na listu vlastnictví zapsaná zvlášť a u každé je uvedena velikost vašeho podílu.

Většinou jsou podíly na domě i na zahradě stejné, ale nemusí to tak být. Zahrada mohla být dokoupena později, část pozemků mohla projít jiným dědickým řízením nebo vypořádáním. Stává se také, že příjezdová cesta je ve spoluvlastnictví se sousedy, nebo že k domu patří pole a louky na jiném listu vlastnictví. Při prověrce proto procházíme všechny parcely, na kterých máte podíl, a nabídka je pokrývá všechny — nejen dům samotný. U zemědělských pozemků navazuje stránka výkup podílu na pozemku.

Na rozdíl od bytu, kde je podíl na společných částech domu pevně svázaný s jednotkou, se u domu může stát, že dům a část pozemků mají rozdílné podíly. To ovlivňuje cenu: podíl na domě bez odpovídajícího podílu na zahradě nebo přístupu je hůř využitelný.

Dům obývá jiný spoluvlastník

Nejčastější situace: v domě bydlí rodič, sourozenec nebo bývalý partner a vy svůj podíl nijak neužíváte. Spoluvlastníci rozhodují o správě společné věci většinou počítanou podle velikosti podílů. Užívá-li jeden spoluvlastník dům nad rámec svého podílu bez dohody s ostatními, mohou ostatní požadovat náhradu za užívání — podrobněji v článku náhrada za užívání společné nemovitosti.

Dům se na rozdíl od bytu někdy dá užívat po částech: jeden spoluvlastník obývá přízemí, druhý patro, zahrada se rozdělí dohodou. Taková dohoda o užívání ale neruší spoluvlastnictví a nevyřeší, že vy z podílu nemáte peníze. Pokud vám spoluvlastník do domu brání vstoupit, popisujeme možnosti v článku spoluvlastník zakazuje užívat dům.

Spoluvlastníci nesou i náklady podle velikosti podílů: daň z nemovitých věcí, pojištění a nutné opravy. Když druhý spoluvlastník na opravy nepřispívá, viz spoluvlastník neplatí opravy domu. Pro cenu vašeho podílu je obsazení domu zásadní: podíl se obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti a dům obývaný nespolupracujícím spoluvlastníkem je využitelný nejhůř. Do ceny to promítáme otevřeně a v nabídce to vysvětlíme.

Věcná břemena a další zápisy v části C listu vlastnictví

U rodinných domů je časté věcné břemeno, nejčastěji služebnost bydlení nebo doživotního užívání, kterou si vyhradili rodiče při darování nebo převodu domu dětem. Služebnost je zapsaná v katastru, váže se k nemovitosti a při prodeji podílu nezaniká — přechází na nového spoluvlastníka. Dokud oprávněná osoba v domě bydlí, je využitelnost domu i podílu omezená, a to se v ceně projeví.

Další běžné zápisy: služebnost cesty pro souseda, věcná břemena pro vedení elektřiny, plynu nebo vody (ty využitelnost domu obvykle neomezují), zástavní právo banky ze staré hypotéky, případně exekuce na jiného spoluvlastníka. Každý zápis prověříme a v nabídce uvedeme, jak ovlivňuje cenu. Zástavám se věnuje článek zástava spoluvlastnického podílu, exekucím stránka výkup podílu v exekuci.

Stavební stav: od udržovaného domu po ruinu

Podíl na domě kupujeme v tom stavu, v jakém dům je. Kvůli prodeji podílu nic neopravujete — a ani byste nemohli, protože o větších zásazích do společné věci nerozhodujete sami. Hodnotu domu ve špatném stavu tvoří hlavně pozemek, lokalita a možnost dům opravit nebo nahradit.

Při prověrce řešíme i to, zda stav v katastru odpovídá skutečnosti: přístavby, garáže nebo kůlny, které na katastrální mapě chybí, rozestavěné stavby nebo dům zapsaný jako jiný druh stavby. Nesoulad prodeji podílu nebrání, ale musí být popsaný ve smlouvě a ovlivňuje využitelnost. Pomůžou fotografie domu a informace o tom, kdy proběhly poslední větší opravy.

Rozdělení domu na jednotky jako alternativa prodeje

Pokud je dům stavebně rozdělený na dva samostatné byty (typicky dvougenerační dům s oddělenými vchody), existuje cesta, jak spoluvlastnictví ukončit bez prodeje: vymezení jednotek. Spoluvlastníci se dohodnou, každý získá svou jednotku (byt s podílem na společných částech domu a pozemku) a z podílového spoluvlastnictví domu se stane bytové spoluvlastnictví. Rozdělit lze dohodou i pozemek, například zahradu podle geometrického plánu.

Nedohodnou-li se spoluvlastníci, může zrušení a vypořádání spoluvlastnictví navrhnout soudu kterýkoli z nich — nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (§ 1140–1147 občanského zákoníku). Soud nejprve zvažuje rozdělení věci, pak přikázání jednomu ze spoluvlastníků za náhradu a teprve nakonec prodej. U běžného rodinného domu s jedním bytem je fyzické rozdělení obvykle nereálné. Podrobně v článku zrušení spoluvlastnictví soudem a v průvodci vypořádání spoluvlastnictví.

Rozdělení na jednotky dává smysl, když chcete v domě dál bydlet nebo svůj byt později prodat samostatně, a když na tom s ostatními spoluvlastníky umíte spolupracovat. Pokud chcete ze spoluvlastnictví odejít rychle a bez dalšího jednání, je jednodušší prodat podíl. Kterou cestu volit, vám řekneme narovinu i v případě, že výkup podílu pro vás výhodnější není.

Co si připravit k výkupu podílu na domě

V prvním kroku stačí adresa domu, velikost podílu a krátký popis, kdo dům užívá. List vlastnictví mít nemusíte — ocenění je nezávazné a zdarma. Pro písemnou nabídku a smlouvu se hodí:

• čísla listů vlastnictví nebo parcel — všechny pozemky, na kterých máte podíl, včetně zahrady, cesty a polí (údaje si ověříme i sami v Nahlížení do katastru nemovitostí),
• nabývací titul — usnesení o dědictví, rozsudek nebo dohodu o vypořádání společného jmění, darovací či kupní smlouvu,
• listiny k věcným břemenům — smlouvu o zřízení služebnosti, pokud ji máte,
• informace o užívání — kdo v domě bydlí, zda existuje dohoda o užívání nebo nájemní smlouva,
• stav domu — několik fotografií a informace o větších opravách nebo závadách,
• zástavy — pokud je na domě hypotéka, kdo ji splácí a v jaké výši.

Jak výkup podílu na domě probíhá a kdy dostanete peníze

1. Poptávka. Vyplníte formulář. Ostatní spoluvlastníky nekontaktujeme, dokud to není nutné — například kvůli předkupnímu právu.
2. Prověrka a písemná nabídka do 24–48 hodin. Projdeme všechny parcely, věcná břemena, zástavy a předkupní právo. U spoluvlastnictví vzniklého děděním mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo po dobu 6 měsíců od jeho vzniku (§ 1124 občanského zákoníku) — viz předkupní právo spoluvlastníků. Nabídka obsahuje zdůvodnění ceny.
3. Podpis smlouvy u advokáta. Advokátní smlouvy a úschova jsou v ceně.
4. Výplata nebo složení do úschovy. U standardních podílů dostanete peníze při podpisu. U podílů s břemenem, zástavou nebo sporem se kupní cena nebo její část skládá do advokátní úschovy. Platí se bezhotovostně — hotovost je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).
5. Vklad do katastru. Vlastnické právo přechází až vkladem. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), průměrně vklad trvá zhruba 22 dní.
6. Doplatek. Částka v úschově se uvolní po zápisu vkladu.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Zda vám z prodeje podílu vznikne daň z příjmů, záleží hlavně na tom, jak dlouho podíl vlastníte a zda jste v domě bydleli; ověřte si to u Finanční správy nebo daňového poradce. Podrobný popis kroků najdete na stránce jak probíhá výkup podílu, způsob výpočtu ceny v ocenění podílu.