Diskont na spoluvlastnickém podílu: proč se prodává levněji než poměr z ceny domu

Podíl a část domu: dvě různé věci

Častý omyl zní: „Dům má určitou hodnotu, můj podíl je například čtvrtina, takže mi patří čtvrtina ceny.“ Z hlediska výpočtu podílu na celku je to správně. Z hlediska prodejní ceny už ne.

Spoluvlastnický podíl podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. je ideální část práva k celé věci. Nevztahuje se na konkrétní místnost, patro ani část pozemku. Kupující podílu tedy nekupuje „svůj“ byt nebo pokoj, ale vstupuje do společenství s ostatními spoluvlastníky. Podíl se proto obchoduje s diskontem kvůli omezené využitelnosti a cenu určuje hlavně využitelnost, ne jen poměr z hodnoty celku.

Podrobnější metodiku najdete na stránce ocenění spoluvlastnického podílu.

Omezené užívání a nutnost shody

Každý spoluvlastník má právo užívat celou společnou věc, ale jen tak, aby nevylučoval ostatní. Pokud nemovitost obývá jeden ze spoluvlastníků, nový nabyvatel podílu se do ní zpravidla nedostane. Nemůže ji pronajmout ani využít k bydlení, dokud se neshodnou všichni.

Při správě společné věci (§ 1126 a násl. občanského zákoníku) obecně rozhoduje většina podle velikosti podílů. Držitel malého podílu proto o běžných věcech reálně nerozhoduje a podstatné změny bez souhlasu ostatních neprosadí. Kupující tedy platí za právo, které většinou nemůže hned a samostatně využít.

• nemůže se nastěhovat ani nemovitost samostatně pronajmout bez shody,
• nemá vliv na rekonstrukce, prodej celku ani výši nájemného,
• nese svůj díl nákladů, ale nemusí mít odpovídající užitek.

Právní rizika, soud a dražba

Kdo koupí podíl, počítá s tím, že se spoluvlastnictví bude dříve či později řešit. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, může soud spoluvlastnictví zrušit a vypořádat (§ 1140 a násl. občanského zákoníku). Řízení se řídí občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb. a je časově i finančně náročné: počítá se s náklady na znalecký posudek, zastoupení a často i s dlouhým čekáním na pravomocné rozhodnutí.

Jedním z možných způsobů vypořádání je prodej věci ve veřejné dražbě. Nejnižší podání v dražbě činí dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu, v exekucích přiměřeně). Prodej tak může skončit pod tržní hodnotou a každý ze spoluvlastníků dostane poměrnou část z nižší částky. Tento možný scénář kupující do ceny promítá.

Možnosti řešení porovnává stránka o vypořádání spoluvlastnictví.

Praktické obtíže při prodeji

Samostatný prodej podílu na volném trhu bývá pomalý. Okruh zájemců je úzký a financování koupě podílu bývá obtížnější než u celé nemovitosti. Kupující musí také prověřit právní stav, například zástavy, věcná břemena, nájemní vztahy nebo exekuce.

Do ceny se promítá i čas. Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Kupní cena má být vyplacena bezpečně, nejlépe bezhotovostně přes advokátní úschovu, protože hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).

Předkupní právo je dnes menší překážkou než dřív: obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno a trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku). Více v článku o předkupním právu spoluvlastníků.

Kdy cena klesá výrazně pod poměr

Velikost diskontu není pevná. Záleží na okolnostech konkrétní nemovitosti a vztahů. Typicky roste v těchto situacích:

Velmi malý podíl

Držitel malého podílu nemá žádný vliv na správu a samostatně z něj prakticky nic nevyužije. Zájem o něj mají hlavně ostatní spoluvlastníci nebo specializovaní kupující. Postup u malých podílů vysvětluje stránka o výkupu menšinového podílu.

Nesvolný nebo konfliktní spoluvlastník

Pokud ostatní spoluvlastníci odmítají komunikovat, blokují rozhodnutí nebo nemovitost užívají výlučně, roste riziko soudního sporu, a tedy i diskont.

Technická a právní omezení

Nedělitelný byt, dům bez možnosti rozdělení na samostatné jednotky nebo stavba s omezeními podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. se dělí obtížně. Totéž platí o podílu zatíženém exekucí podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. nebo dotčeném insolvencí podle zákona č. 182/2006 Sb.; tam se řeší i pořadí věřitelů.

Byt s uživatelem

U podílu na bytě hrají roli i vztahy ve společenství vlastníků a skutečné užívání bytu. Více na stránce o výkupu podílu na bytě.

Jak nabídku posoudit

Diskont není sankce, ale vyjádření rizika a nákladů kupujícího. Rozumná nabídka by vám ho měla umět odůvodnit. Při posuzování sledujte:

1. zda je cena písemně zdůvodněna a z čeho vychází,
2. zda je smlouva sepsána advokátem a peníze jdou přes advokátní úschovu,
3. zda platba probíhá bezhotovostně a bezpečně,
4. zda se jedná diskrétně a ostatní spoluvlastníci nejsou kontaktováni, dokud to není nutné.

Ocenění je nezávazné a zdarma; v prvním kroku není potřeba list vlastnictví. Písemná nabídka se zdůvodněním ceny přichází do 24–48 hodin. U standardních podílů dostanete peníze při podpisu.

O zdanění příjmu z prodeje rozhoduje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.; obecně se posuzuje například časový test a využití nemovitosti k bydlení. Konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.

Další otázky najdete mezi často kladenými dotazy.